Người Nước Ngoài Mua Bất Động Sản Tại Việt Nam: 7 Sai Lầm Pháp Lý Cần Tránh

Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua bất động sản tại Việt Nam, bao gồm căn hộ và nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt, tuân theo giới hạn tỷ lệ sở hữu và các hạn chế về vị trí. Quyền sở hữu được cấp trong thời hạn tối đa 50 năm. Người nước ngoài không thể trực tiếp nhận quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được hưởng các quyền tương đương với người Việt Nam trong nước, bao gồm quyền sử dụng đất trực tiếp, không có giới hạn về số lượng hay thời hạn.

Người gốc Việt Nam không có quốc tịch đã được mở rộng đáng kể các quyền theo Luật Đất đai, bao gồm khả năng nhận quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, nhưng cũng không đầy đủ quyền về sở hữu liên quan tới bất động sản trừ khi xin nhập quốc tịch Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chính thức gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là tài liệu duy nhất xác lập quyền sở hữu đã đăng ký hợp pháp.

Giới thiệu

Khung pháp lý của Việt Nam về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài đã phát triển đáng kể qua nhiều năm. Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã làm rõ định hướng và mở rộng quyền, đặc biệt cho người Việt Nam ở nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, khung pháp lý chỉ bảo vệ người mua tuân thủ đúng quy trình. Đối với người mua không tuân thủ khung pháp lý để mua bất động sản tại Việt Nam, rủi ro có thể cao hơn.

Nếu bạn đang có kế hoạch mua bất động sản tại Việt Nam, hãy tham khảo ý kiến của các luật sư bất động sản chuyên tư vấn cho người mua nước ngoài để có thông tin chi tiết. Ở đây, chúng tôi thảo luận về bảy sai lầm mà chúng tôi thường gặp trong thực tiễn, mỗi sai lầm đều có thể tránh được.

Chúng tôi cũng giải thích các khái niệm pháp lý khi cần thiết, nhưng trọng tâm là thực tiễn để bạn hiểu rõ. Đặc biệt, chúng tôi giải thích điều gì xảy ra khi người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam mà không có hướng dẫn phù hợp, và cách cấu trúc giao dịch để bạn có thể giảm thiểu rủi ro.

Sai Lầm 1: Tin Rằng Có Thể Sở Hữu Đất

Toàn bộ đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đóng vai trò quản lý. Không cá nhân nào, dù là người Việt Nam hay người nước ngoài, nắm giữ quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai theo cách tồn tại ở nhiều quốc gia. Thay vào đó là hệ thống quyền sử dụng đất.

Công dân Việt Nam nắm giữ quyền sử dụng đất trên cơ sở dài hạn, thực chất là vĩnh viễn. Người nước ngoài nhận được một thỏa thuận khác, đó là quyền sở hữu công trình căn hộ, nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đất bên dưới công trình vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước trong suốt thời gian đó.

Khái niệm này sẽ định hình từ chiến lược thoái vốn, khả năng thế chấp bất động sản, đến giá bán lại.

Trong thực tế, nếu một chủ đầu tư hay môi giới nói với người mua nước ngoài rằng họ sẽ sở hữu đất, tuyên bố đó không phản ánh đúng khái niệm pháp lý.  Nếu một giao dịch được cấu trúc dựa trên quyền sở hữu đất cho người mua nước ngoài, nó sẽ không đứng vững trong tranh chấp. 

Sai Lầm 2: Mua Bất Động Sản tại Việt Nam trong Dự Án Chưa Được Phê Duyệt cho Người Nước Ngoài Sở Hữu

Không phải mọi dự án nhà ở tại Việt Nam đều mở cửa cho người nước ngoài. Có những điều kiện cụ thể mà một dự án phải đáp ứng trước khi các căn hộ có thể được bán hợp pháp cho người mua không phải người Việt Nam.

Đối với căn hộ, tổng số người nước ngoài sở hữu không được vượt quá 30 phần trăm tổng số căn hộ trong bất kỳ tòa nhà đơn lẻ nào, tính theo từng block tòa trong các dự án nhiều tháp. Đối với nhà ở riêng lẻ, giới hạn là 250 căn trong một khu vực hành chính cấp phường. Khi đạt đến ngưỡng, không được phép bán thêm cho người nước ngoài trong tòa nhà hoặc khu vực đó.

Bất động sản trong các khu vực được chỉ định cho quốc phòng hoặc an ninh hoàn toàn không thể bán cho người mua nước ngoài.

Vấn đề phát sinh vì một số chủ đầu tư bắt đầu tiếp thị cho người mua nước ngoài trước khi nhận được phê duyệt, hoặc tiếp tục tiếp thị sau khi đã hết chỉ tiêu dành cho người nước ngoài. Chỉ tiêu có thể đã hết và việc xác minh vẫn cần thiết.

Những gì cần yêu cầu trước khi đặt cọc để mua bất động sản tại Việt Nam:

• Bằng chứng tài liệu rằng dự án đã được phê duyệt cho người nước ngoài sở hữu, thông qua xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh, danh sách dự án đủ điều kiện đã công bố, hoặc tài liệu phê duyệt của chính chủ đầu tư.
• Bảng kê chỉ tiêu hiện tại cho thấy bao nhiêu trong số 30 phần trăm căn hộ còn lại dành cho người mua nước ngoài trong block tòa nhà cụ thể của bạn.
• Xác nhận rằng dự án nằm ngoài bất kỳ khu vực hạn chế quốc phòng hoặc an ninh nào.
• Bản sao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án của chủ đầu tư.

Khi bạn mua bất động sản tại Việt Nam, hãy kiểm tra và nếu chủ đầu tư miễn cưỡng cung cấp tài liệu dự án thì bản thân nó là một tín hiệu đáng chú ý.

Sai Lầm 3: Chấp Nhận Hợp Đồng Thuê Dài Hạn

Khi một dự án không thể bán hợp pháp cho người nước ngoài, dù vì thiếu phê duyệt hay vì đã hết chỉ tiêu, một số chủ đầu tư đưa ra phương án thay thế, đó là hợp đồng thuê dài hạn, thường là 50 năm, được môi giới bất động sản mô tả là tương đương chức năng với việc mua. Đây là một trong những cấu trúc bị hiểu sai nhiều nhất đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam.

Về mặt pháp lý, hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê dẫn đến kết quả hoàn toàn khác nhau.

Cấu trúc mua bán hợp pháp là cấu trúc có khả năng dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên bạn, khi các điều kiện luật định và các nghĩa vụ pháp lý của dự án đã được đáp ứng. Điểm quan trọng là hợp đồng mua bán cần hướng bạn tới quyền sở hữu đã đăng ký. Giấy chứng nhận đó, một khi được cấp, là cơ sở cho tất cả các quyền sở hữu, quyền bán, tặng cho, thừa kế, hoặc thế chấp bất động sản trong phạm vi pháp luật cho phép.

Hợp đồng thuê cấp quyền sử dụng và cư trú tại căn hộ trong thời hạn thuê. Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nào được cấp. Người thuê không thể bán lại căn hộ như tài sản vì họ không sở hữu nó. Họ không thể chuyển giao cho người thừa kế như tài sản sở hữu. Nếu tranh chấp phát sinh, vị thế pháp lý của người thuê là người đi thuê.

Trong thực tế, người mua chấp nhận thỏa thuận thuê thường phát hiện sau một thời gian rằng không có quyền sở hữu có thể đăng ký để bán, chỉ có quyền hợp đồng để cư trú trong thời hạn còn lại. Số tiền đã thanh toán không thể thu hồi thông qua việc bán bất động sản vì không có bất động sản nào được mua hợp pháp.

Để chắc chắn, khi bạn mua bất động sản tại Việt Nam, điều quan trọng là hỏi liệu giao dịch có dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên bạn hay không. Nếu câu trả lời không phải là có rõ ràng, kèm theo lộ trình cấp giấy, bạn không đang mua bất động sản tại Việt Nam theo thỏa thuận này.

Nếu bạn hiểu rõ hợp đồng thuê dài hạn và rủi ro của hợp đồng thuê dài hạn là chấp nhận được đối với bạn, bạn vẫn có thể hưởng lợi từ nó để ở, cho thuê lại, và chuyển nhượng hợp đồng thuê dài hạn đó.  Quan trọng là bạn cần hiểu đúng.  Sở dĩ chúng tôi nêu đây là sai lầm vì có thể có người không hiểu đúng.

Sai Lầm 4: Mua Bất Động Sản tại Việt Nam Sử Dụng Người Đứng Tên Hộ

Đây là sai lầm tạo ra hậu quả nghiêm trọng nhất.

Thỏa thuận đứng tên hộ thường hoạt động khi người mua nước ngoài trả tiền cho một cá nhân người Việt Nam là bạn bè, đối tác, cộng sự kinh doanh, hoặc người thân của vợ/chồng để mua bất động sản tại Việt Nam và đứng tên họ. Một thỏa thuận riêng, đôi khi bằng văn bản, đôi khi bằng lời nói, ghi lại sự hiểu biết rằng người mua nước ngoài là chủ sở hữu thực sự.

Luật bất động sản Việt Nam không công nhận thỏa thuận này. Người có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu hợp pháp. Thỏa thuận riêng có thể có một số trọng lượng trong khiếu nại dân sự để hoàn trả, nhưng không thể lấn át giấy chứng nhận.

Các kịch bản chúng tôi đã chứng kiến xảy ra trong thực tế bao gồm:

• Người đứng tên hộ từ chối chuyển nhượng: Mối quan hệ thay đổi. Người đứng tên hộ phủ nhận thỏa thuận tồn tại, hoặc yêu cầu bồi thường thêm. Người mua nước ngoài không nắm giữ quyền sở hữu đã đăng ký và phải theo đuổi khiếu nại dân sự, một quá trình tốn thời gian, chi phí cao và kết quả không chắc chắn.
• Người đứng tên hộ qua đời: Bất động sản trở thành một phần di sản của người đứng tên hộ theo Bộ luật Dân sự. Vợ/chồng, con cái và cha mẹ của người đứng tên hộ trở thành người thừa kế hợp pháp. Người mua nước ngoài phải chứng minh sự tồn tại của thỏa thuận đứng tên hộ thông qua bằng chứng trong khi cạnh tranh với các thành viên gia đình có thể không biết gì về thỏa thuận và không có động lực hợp tác.
• Người đứng tên hộ ly hôn: Tòa án Việt Nam có thể phân loại bất động sản là tài sản hôn nhân và chia tương ứng. Quyền lợi của người mua nước ngoài trở thành một yêu cầu trong số nhiều yêu cầu.
• Chủ nợ của người đứng tên hộ có thể nhắm vào bất động sản: Nếu bất động sản đăng ký dưới tên người đứng tên hộ, nó có thể bị coi là tài sản của người đứng tên hộ cho mục đích thi hành án. Điều này tạo ra rủi ro nghiêm trọng rằng chủ nợ hoặc cơ quan thi hành án sẽ xử lý bất động sản, để người mua nước ngoài phải đấu tranh riêng về hoàn trả hoặc quyền lợi thụ hưởng.
• Tòa án tuyên bố thỏa thuận vô hiệu: Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch được thiết kế để che giấu bản chất thực sự của giao dịch khác có thể bị tuyên vô hiệu. Nếu thỏa thuận đứng tên hộ được thiết lập để lách hạn chế sở hữu nước ngoài, tòa án có thể hủy bỏ toàn bộ. Án lệ tư pháp Việt Nam cho thấy trong những trường hợp như vậy, người mua nước ngoài chỉ có thể thu hồi số tiền ban đầu đã trả, không phải bất động sản, và không phải bất kỳ khoản tăng giá trị nào. Phần giá trị tăng thêm thường được chia, với người đứng tên hộ giữ lại một phần.

Bối cảnh pháp lý cũng đã thay đổi. Khung pháp lý về phòng chống rửa tiền của Việt Nam hiện yêu cầu xác định chủ sở hữu hưởng lợi đằng sau các khoản nắm giữ tài sản. Các thỏa thuận đứng tên hộ trước đây được coi là vấn đề riêng tư giữa các bên giờ đây mang thêm rủi ro tuân thủ, đặc biệt đối với các giao dịch liên quan đến dòng vốn nước ngoài.

Tuy nhiên, nếu người mua hiểu rõ rủi ro của cấu trúc đứng tên hộ và có thể chấp nhận, có những thỏa thuận tiềm năng có thể được sắp xếp để giảm thiểu rủi ro. Rủi ro có thể không hoàn toàn biến mất nhưng ít nhất có những cách để cứu vãn khoản đầu tư ở một mức độ nhất định trong những hoàn cảnh nhất định.

Sai Lầm 5: Nhầm Lẫn Ba Loại Người Mua Khác Nhau

Không phải tất cả người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam đều là cùng một “người nước ngoài” như một danh mục duy nhất. Có ba loại riêng biệt, và sự khác biệt về quyền là đáng kể.

Công dân nước ngoài.

Nếu bạn mang hộ chiếu nước ngoài và được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, bạn có thể mua bất động sản tại Việt Nam như căn hộ và nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt, tuân theo chỉ tiêu 30 phần trăm, thời hạn sở hữu 50 năm, và các hạn chế về vị trí. Bạn không thể nhận quyền sử dụng đất. Đây là loại hạn chế nhất.

Người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam.

Theo Luật Đất đai, công dân Việt Nam sống ở nước ngoài có quyền bất động sản tương đương với công dân trong nước. Không có chỉ tiêu sở hữu nước ngoài. Không có giới hạn thời gian 50 năm. Khả năng nắm giữ quyền sử dụng đất trực tiếp, bao gồm đất ở. Nếu bạn có hộ chiếu Việt Nam hợp lệ, bạn thuộc loại này, và các hạn chế áp dụng cho công dân nước ngoài không áp dụng cho bạn.

Nghị định quốc tịch gần đây cũng đã giúp việc giữ hoặc khôi phục quốc tịch Việt Nam dễ dàng hơn về mặt thủ tục cho các cá nhân đủ điều kiện, điều đáng để tìm hiểu nếu bạn tin rằng mình có thể đủ điều kiện.

Người gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam.

Đây là loại đã thay đổi đáng kể nhất theo các cải cách gần đây, và là loại thường bị mô tả sai nhất. Theo Luật Đất đai, người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài hiện được công nhận là một loại người sử dụng đất riêng biệt. Họ có khả năng mua hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong các dự án nhà ở, thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, và thuê đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất. Đây là những quyền đáng kể không tồn tại theo luật trước đây.

Tuy nhiên, người gốc Việt Nam có thể không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cách chung như công dân Việt Nam, ngoại trừ trong các bối cảnh cụ thể như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, và quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở. Phạm vi rộng nhưng có giới hạn. Các quy định hướng dẫn tiếp tục làm rõ các chi tiết vận hành, và việc thực thi tại địa phương có thể khác nhau giữa các tỉnh.

Sai Lầm 6: Không Lên Kế Hoạch Cho Những Gì Xảy Ra Sau Khi Mua Bất Động Sản tại Việt Nam

Hầu hết người mua nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam tập trung cao độ vào việc mua và ít nghĩ đến những gì quyền sở hữu thực sự đòi hỏi. Các phức tạp thường xuất hiện sau đó.

Chậm trễ cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sở hữu là thứ làm cho quyền sở hữu của bạn được đăng ký hợp pháp. Không có nó, bạn nắm giữ hợp đồng đã ký nhưng không có quyền sở hữu pháp lý. Sự chậm trễ có thể đáng kể trong thực tế, đôi khi tính bằng năm thay vì tháng, đặc biệt trong các dự án mà chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ của mình với Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trong giai đoạn này, việc bán bất động sản tại Việt Nam về nguyên tắc là có thể, nhưng khó khăn vì bạn đang chuyển nhượng quyền hợp đồng thay vì quyền sở hữu đã được chứng nhận, và người mua sẽ chiết khấu tương ứng. Trước khi cam kết mua, hãy hỏi chủ đầu tư về lộ trình bằng văn bản cho việc cấp giấy chứng nhận và kiểm tra xem các người mua hiện tại trong dự án đã nhận được giấy chưa.

Hạn chế sử dụng nhà ở

Căn hộ chung cư được chỉ định hợp pháp để sử dụng cho mục đích nhà ở. Cho thuê căn hộ dài hạn cho người thuê là được phép. Luật Nhà ở cho phép chủ sở hữu nước ngoài quyền cho thuê nhà ở cho các mục đích không bị pháp luật cấm, với điều kiện chủ sở hữu thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp quận và nộp các khoản thuế áp dụng.

Cho thuê lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch thông qua các nền tảng trực tuyến tại nhiều địa phương được coi là hoạt động thương mại đòi hỏi giấy phép bổ sung, tuân thủ phòng cháy chữa cháy, và đăng ký kinh doanh. Các quy định không được áp dụng đồng nhất trên tất cả các thành phố, vì vậy cách tiếp cận thận trọng là kiểm tra với chính quyền địa phương tại quận cụ thể nơi bất động sản tọa lạc trước khi đăng trên bất kỳ nền tảng nào.

Nghĩa vụ thuế

Thu nhập cho thuê chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Đối với cá nhân cho thuê, thuế thường được tính trên tổng doanh thu thay vì thu nhập ròng, nghĩa là chi phí không thể được khấu trừ vào doanh thu cho thuê. Những nghĩa vụ này áp dụng bất kể bạn có phải là người cư trú chịu thuế tại Việt Nam hay không.

Khi bán, thuế thu nhập cá nhân 2 phần trăm áp dụng trên tổng giá trị giao dịch, không phải trên lợi nhuận. Khi mua, hãy dự kiến nộp thuế giá trị gia tăng tiêu chuẩn 10 phần trăm trên các căn hộ mới từ chủ đầu tư, cộng với lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm giá trị bất động sản. Không khai báo và nộp thuế tạo hồ sơ tuân thủ có thể gây phức tạp cho các giao dịch trong tương lai, đặc biệt là chuyển tiền ra nước ngoài.

Thừa kế

Nếu không may bạn qua đời khi đang nắm giữ bất động sản tại Việt Nam, quy trình thừa kế bất động sản tại Việt Nam được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam. Người thừa kế của bạn phải xử lý các thủ tục thừa kế tại địa điểm có bất động sản, cung cấp tài liệu công chứng và hợp pháp hóa, và đáp ứng các yêu cầu đủ điều kiện sở hữu. Nếu người thừa kế là người nước ngoài không đáp ứng điều kiện sở hữu. 

Ví dụ, nếu chỉ tiêu sở hữu nước ngoài của dự án đã đầy, họ có thể cần phải xử lý bất động sản theo pháp luật Việt Nam, thường là bán và nhận tiền thay vì giữ lại tài sản trực tiếp. Do vậy, cần có hoạch định về vấn đề này sớm tránh sai lầm này.

Sai Lầm 7: Thanh Toán Không Có Chứng Từ

Các quy định về ngoại hối và ngân hàng của Việt Nam yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thông qua các kênh thanh toán có thể truy vết. Người mua bỏ qua các yêu cầu này tạo ra vấn đề sẽ xuất hiện khi họ cố gắng bán hoặc chuyển tiền về nước.

Thanh toán tiền mặt để mua bất động sản tại Việt Nam

Thanh toán bằng tiền mặt tạo ra khoảng trống khó lấp đầy sau này. Nếu tranh chấp phát sinh, việc chứng minh thanh toán cho bên kia là bắt buộc. Quan trọng hơn, khi bạn cuối cùng bán và cố gắng chuyển tiền thu được về nước, ngân hàng xử lý chuyển tiền ra nước ngoài sẽ yêu cầu bằng chứng tài liệu về khoản đầu tư ban đầu chuyển vào. Thanh toán tiền mặt không thể cung cấp điều đó. Trong thực tế, điều này có nghĩa là tiền có thể bị kẹt tại Việt Nam, hợp pháp là của bạn nhưng thực tế không thể chuyển đi.

Sử dụng ngoại tệ để mua bất động sản tại Việt Nam

Thanh toán bất động sản tại Việt Nam thường được yêu cầu thực hiện bằng đồng Việt Nam thông qua các ngân hàng Việt Nam được cấp phép. Chuyển ngoại tệ trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư bằng đô la hoặc euro, hoặc thanh toán bằng ngoại tệ trong Việt Nam cần tuân thủ các quy định về quản lý ngoại hối. Một số giao dịch có thể đủ điều kiện cho ngoại lệ, nhưng con đường tuân thủ tiêu chuẩn là thanh toán bằng đồng Việt Nam thông qua hệ thống ngân hàng, và cấu trúc giao dịch theo cách đó ngay từ đầu tránh được các phức tạp ở giai đoạn chuyển tiền.

Thanh toán vào tài khoản cá nhân

Chủ đầu tư được yêu cầu nhận thanh toán thông qua tài khoản dự án được chỉ định. Khi người mua được hướng dẫn chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng cá nhân, ngay cả khi cá nhân đó là người đại diện pháp luật của công ty, khoản thanh toán đó nằm ngoài cấu trúc được quản lý, tạo ra cả rủi ro lừa đảo tức thời và rủi ro tuân thủ sau này.

Điều này có nghĩa gì trong thực tế

Khi bạn cuối cùng bán và muốn chuyển tiền thu được ra khỏi Việt Nam, ngân hàng chuyển tiền sẽ tái tạo toàn bộ chuỗi thanh toán. Họ sẽ tìm bằng chứng chuyển tiền ban đầu vào, biên lai thanh toán khớp nhau, và sự nhất quán giữa hợp đồng, hồ sơ ngân hàng và giấy chứng nhận. Khoảng trống trong chuỗi này làm chậm hoặc chặn việc chuyển tiền. Chúng tôi đã chứng kiến các trường hợp người mua cần hàng tháng làm việc pháp lý bổ sung để thiết lập chuỗi chứng từ lẽ ra phải đơn giản ngay từ ngày đầu.

Hãy giữ mọi biên lai, mọi xác nhận chuyển tiền, và mọi hồ sơ ngân hàng. Tài liệu bạn tạo ra trong quá trình mua là thứ bảo vệ khả năng thoái vốn của bạn.

Trước Khi Ký, Hãy Nhờ Luật Sư Bất Động Sản Kiểm Tra

Bảy sai lầm trên đều có thể tránh được với việc rà soát phù hợp trước khi cam kết giao dịch. Dưới đây là những gì chúng tôi kiểm tra khi tư vấn cho khách hàng muốn mua bất động sản tại Việt Nam.

Bước 1: Xác định loại người mua của bạn.

Bạn là công dân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch, hay người gốc Việt Nam không có quốc tịch? Điều này quyết định bạn có thể mua gì, theo điều kiện nào, và theo con đường pháp lý nào. Đây là câu hỏi đầu tiên luật sư sẽ hỏi, và câu trả lời định hình mọi thứ tiếp theo.

Bước 2: Xác minh tính đủ điều kiện của dự án.

Xác nhận dự án đã được phê duyệt cho người nước ngoài sở hữu với Sở Xây dựng cấp tỉnh. Kiểm tra chủ đầu tư có đầy đủ giấy phép.

Bước 3: Xác nhận còn chỉ tiêu.

Lấy xác nhận bằng văn bản, không phải cam đoan bằng lời nói, từ chủ đầu tư rằng ngưỡng 30 phần trăm sở hữu nước ngoài chưa đạt đến cho block tòa nhà cụ thể của bạn.

Bước 4: Rà soát hợp đồng mua bán.

Bản tiếng Việt của hợp đồng mua bán là bản có hiệu lực trong tranh chấp, không phải bản dịch tiếng Anh hay bản tóm tắt tiếp thị song ngữ. Chúng tôi thường gặp các trường hợp bản tóm tắt tiếng Anh bỏ sót các điều khoản phạt, thay đổi ngôn ngữ mốc thanh toán, hoặc làm nhẹ cam kết bàn giao của chủ đầu tư so với bản gốc tiếng Việt. Hãy để luật sư của bạn rà soát bản tiếng Việt.

Kiểm tra các mốc thanh toán, điều kiện bàn giao, điều khoản phạt chậm bàn giao, và cam kết của chủ đầu tư về lộ trình cấp giấy chứng nhận. Xác nhận hợp đồng được cấu trúc là mua bán, không phải thuê, trừ khi bạn hiểu rõ rủi ro của thuê dài hạn. Việc chậm cấp giấy chứng nhận thường là vấn đề phía chủ đầu tư, không chỉ là vấn đề của người mua, vì vậy hợp đồng mua bán cần quy định điều gì xảy ra nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ đăng ký đúng hạn.

Bước 5: Cấu trúc thanh toán.

Sắp xếp để tiền vào Việt Nam thông qua ngân hàng được cấp phép, quy đổi sang đồng Việt Nam. Chỉ thanh toán vào tài khoản dự án được chỉ định của chủ đầu tư như được xác định trong hợp đồng. Giữ lại xác nhận ngân hàng cho mọi giao dịch chuyển tiền.

Bước 6: Hiểu nghĩa vụ thuế.

Biết các khoản thuế phải nộp khi mua (VAT, lệ phí trước bạ), trong thời gian sở hữu (thuế thu nhập cho thuê nếu áp dụng), và khi bán (2 phần trăm thuế TNCN trên tổng giá trị). Đưa các khoản này vào tính toán đầu tư ngay từ đầu, không phải như ý muốn bổ sung.

Bước 7: Lên kế hoạch dài hạn.

Xem xét điều gì xảy ra khi gia hạn quyền sở hữu, khi bán lại, và khi thừa kế. Nếu bạn có thành viên gia đình có thể thừa kế bất động sản, hãy chuẩn bị di chúc bằng tiếng Việt. Nếu thời hạn sở hữu của bạn cuối cùng sẽ hết, hãy lên kế hoạch gia hạn hoặc thoái vốn.

Câu Hỏi Thường Gặp

Hỏi 1: Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Việt Nam không?

Có. Cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có thể mua bất động sản tại Việt Nam, bao gồm căn hộ và nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt. Quyền sở hữu giới hạn trong 50 năm, và tuân theo chỉ tiêu sở hữu nước ngoài 30 phần trăm mỗi tòa nhà. Người nước ngoài không thể trực tiếp nhận quyền sử dụng đất.

Hỏi 2: Tôi có thể mua bất động sản tại Việt Nam bằng visa du lịch không?

Bạn có thể mua bất động sản tại Việt Nam, ký hợp đồng mua bán bằng visa du lịch, Luật Nhà ở yêu cầu được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, không phải một loại visa cụ thể. Tuy nhiên, visa du lịch không trao thêm quyền bất động sản, và bạn vẫn cần quản lý kê khai thuế, cấp giấy chứng nhận, và tuân thủ bất kể tình trạng visa.

Hỏi 3: Sổ hồng là gì?

Đó là tên gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là tài liệu duy nhất xác lập quyền sở hữu đã đăng ký hợp pháp. Không có nó, bạn nắm giữ quyền hợp đồng nhưng không có quyền sở hữu pháp lý.

Hỏi 4: Sử dụng người đứng tên hộ có an toàn không?

Thỏa thuận đứng tên hộ mang rủi ro. Người có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu hợp pháp, bất kể bất kỳ thỏa thuận riêng nào. Nếu người đứng tên hộ từ chối chuyển nhượng, qua đời, ly hôn, hoặc mắc nợ, bất động sản có thể bị mất. Tòa án đã coi các thỏa thuận đứng tên hộ là giao dịch giả tạo và tuyên vô hiệu.

Hỏi 5: Tôi có thể cho thuê căn hộ không?

Chủ sở hữu nước ngoài có thể cho thuê bất động sản cho các mục đích không bị pháp luật cấm, với điều kiện thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp quận và nộp các khoản thuế áp dụng. Cho thuê lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch thông qua các nền tảng trực tuyến có thể được coi là hoạt động thương mại tại một số địa phương, đòi hỏi giấy phép bổ sung. Hãy kiểm tra yêu cầu tại địa phương trong quận cụ thể của bạn trước khi đăng.

Hỏi 6: Người Việt Nam ở nước ngoài có cùng quyền với công dân nước ngoài không?

Không, quyền của người Việt Nam ở nước ngoài nhìn chung rộng hơn. Người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được hưởng quyền bất động sản tương đương với công dân trong nước, bao gồm quyền sử dụng đất không có chỉ tiêu hay giới hạn thời gian. Người gốc Việt Nam không có quốc tịch đã được mở rộng đáng kể quyền theo Luật Đất đai, bao gồm khả năng nhận quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, nhưng quyền của họ không hoàn toàn giống với công dân. Việc xác định đúng loại áp dụng là thiết yếu trước khi bắt đầu bất kỳ giao dịch nào.

Hỏi 7: Các loại thuế nào áp dụng khi mua bất động sản tại Việt Nam?

Đối với căn hộ mới từ chủ đầu tư: 10 phần trăm thuế VAT (thường đã bao gồm trong giá niêm yết) và 0,5 phần trăm lệ phí trước bạ dựa trên giá trị bất động sản. Khi bán: 2 phần trăm thuế thu nhập cá nhân trên tổng giá bán. Về thu nhập cho thuê: mức thuế kết hợp VAT và thuế thu nhập cá nhân trên tổng doanh thu theo phương pháp khoán áp dụng cho hầu hết cá nhân cho thuê.

Hỏi 8: Người nước ngoài có thể bán bất động sản cho người nước ngoài khác không?

Có. Luật Nhà ở cho phép rõ ràng việc chuyển nhượng giữa người nước ngoài với nhau. Người mua phải độc lập đáp ứng các điều kiện đủ điều kiện, và chỉ tiêu sở hữu nước ngoài của tòa nhà phải còn dung lượng.

Hỏi 9: Tôi có nên thuê luật sư để mua bất động sản tại Việt Nam không?

Nếu bạn đang cam kết một khoản vốn đáng kể trong một hệ thống pháp luật được xây dựng trên các nguyên tắc khác với nơi bạn đến, nơi hợp đồng bản tiếng Việt có hiệu lực, nơi quyền sở hữu có giới hạn thời gian, và nơi sự khác biệt giữa mua bán và thuê có thể có nghĩa là sự khác biệt giữa tài sản đã đăng ký và khoản thanh toán không thể thu hồi, việc rà soát pháp lý độc lập giúp giảm thiểu rủi ro.

Công ty Luật TNHH ANT (ANT Lawyers)

Là công ty luật Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp tại Việt Nam. ANT Lawyers do các luật sư và cộng sự có kinh nghiệm và chuyên môn cao về pháp lý điều hành. Các lĩnh vực tư vấn pháp lý gồm kinh doanh, thương mại, tranh chấp.