Cần chú ý gì trong hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất?

Ngày nay, đầu tư vào bất động sản đang là một trong các lĩnh vực được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm vì lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản là tương đối lớn. Vâỵ cần chú ý gì trong hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất?

Lợi nhuận cao thường đi kèm với rủi ro cao, việc không hiểu rõ quy định của pháp luật, các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản đã dẫn đến không ít trường hợp các nhà đầu tư, người mua nhà đất mất tiền khi thực hiện các giao dịch này.

Một trong các rủi ro dẫn đến tranh chấp lớn nhất cho người mua nhà đất là việc bất cẩn khi ký kết các văn bản thỏa thuận, hợp đồng mà nếu có điều kiện nên thuê luật sư tư vấn để hạn chế tranh chấp trong lĩnh vực đất đai.

Trước khi mua bán nhà đất, đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được các bên lựa chọn. Khi đó, bên bán và bên mua sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện trong tương lai.

Với hình thức này, bên mua (bên đặt cọc) phải đặt cọc cho bên bán (bên nhận cọc) một khoản tiền nhằm đảm bảo bên bán sẽ không bán nhà đất này cho một bên thứ ba nào khác, đảm bảo khi kết thúc thời hạn đặt cọc các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán.

1. Các vấn đề trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?

Để người mua được bảo vệ quyền lợi một cách tối đa, hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch đặt cọc nhà đất với người bán, cần lưu ý những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi giao dịch. Điều này nhằm đảm bảo người ký kết hợp đồng đặt cọc là người có đầy đủ thẩm quyền, tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.

Thứ hai, người mua phải kiểm tra tính pháp lý của nhà đất để chắc chắn nhà đất này đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Các điều kiện này bao gồm:

(i) Có giấy chứng nhận;

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp bản gốc hoặc bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để kiểm tra và nắm được cụ thể các thông tin của thửa đất. Đồng thời, yêu cầu người bán cung cấp một số thông tin liên quan được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo nhà đất có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Trên thực tế, mặc dù người mua đã được cung cấp các giấy tờ như trên để kiểm tra tính pháp lý. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp xảy ra rủi ro cho người mua, khi người bán cố ý cung cấp giấy tờ giả, có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người mua. Đây là các vụ việc có dấu hiệu hình sự và thường mang tính hệ thống, tổ chức lừa đảo để chiếm đoạt giá trị tài sản rất lớn của nhiều người.

Thông qua việc kiểm tra các giấy tờ pháp lý của nhà đất mà từ đó, người mua có thể cân nhắc, xem xét, quyết định số tiền đặt cọc sao cho phù hợp với mức độ rủi ro mà người mua có thể gánh chịu khi một trong các thông tin về nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền xác thực.

Thứ ba, chú ý các vấn đề được quy định trong Hợp đồng đặt cọc. Quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản phạt cọc, thỏa thuận của các bên đối với trách nhiệm chi trả các loại phí, số tiền còn phải thanh toán khi ra công chứng hợp đồng mua bán.

Khi các bên tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất (theo đúng thuật ngữ pháp lý là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) sẽ phải chịu các loại phí nhất định theo quy định của pháp luật, bao gồm: phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, các loại lệ phí nhà nước khác phát sinh trong quá trình sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, tùy thuộc vào thỏa thuận mà các bên nên quy định rõ bên nào sẽ có trách nhiệm phải nộp các loại phí này. Trường hợp các bên thống nhất hợp đồng đặt cọc phải được công chứng sẽ phát sinh phí công chứng hợp đồng này.

Mức phí công chứng hợp đồng được quy định tại biểu phí công chứng của từng văn phòng công chứng, căn cứ tính dựa trên giá trị hợp đồng đặt cọc. Một lưu ý khác trong hợp đồng đặt cọc, người mua cần thỏa thuận về thời hạn đặt cọc trong khoảng thời gian phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khi hết thời hạn đặt cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

2. Hình thức hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất? Công chứng hay không công chứng?

Thứ tư, về hình thức, hợp đồng đặt cọc được lập bằng văn bản theo thỏa thuận của các bên, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà vẫn có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu nhà đất có giá trị cao, để đảm bảo tính pháp lý cũng như tránh những tranh chấp, rủi ro về sau thì các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng nơi có đất theo quy định của pháp luật. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc này cũng có những ý kiến khác nên khách hàng cần tham khảo với luật sư để nhận tư vấn pháp lý vì lợi hại tuỳ thuộc vào việc mua bán do bên nào có cán cân đàm phán tốt hơn.

Trên đây là những lưu ý quan trọng mà người mua nhà đất cần biết trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm hạn chế rủi ro mất tài sản. Bên cạnh đó, nhìn chung các nhà đầu tư, người mua bán nhà đất có thể tiến hành tìm lời khuyên, tư vấn từ các chuyên gia, luật sư có kiến thức về bất động sản để yên tâm hơn khi đặt bút ký các giao dịch liên quan đến tài sản này.

Về ANT Lawyers, công ty luật 

Công ty chú trọng mang tới những giải pháp pháp lý khả thi đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng về pháp lý và kinh doanh.  Chúng tôi giúp khách hàng đạt được mục đích đồng thời bảo vệ tối đa quyền lợi, giảm thiểu rủi ro và tuân thủ pháp luật. 

ANT Lawyers có các luật sư tại TP Hồ Chí Minh, luật sư tại Hà Nội và Đà Nẵng.

Related Posts

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc nào? 

Tư vấn tranh chấp bất động sản